위례신도시 분양열기가 뜨겁습니다. 2012년부터 현재까지

149,286명이 위례신도시 입성을 꿈꿨지만 정작 13,598명에게만 문

이 열렸습니다. 부동산 시장의 장기침체 속에서도 위례신도시는

일반분양분(11,867가구)만 감안할 때 평균 12.6대1의

청약경쟁률을 보인 것입니다. 위례신도시 조성까지 3년 이상

남은 만큼 앞으로도 수요자들의 관심이 이어질 것으로 보입니다.

경기 김포, 파주, 화성 등을 비롯한 7곳의 수도권 2기

신도시보다 2년 뒤인 2005년 지정돼 '늦둥이 신도시'로 불리는

위례신도시. 서울 강남권 수요를 흡수해 주택시장 안정을

도모한다는 차원에서 신도시 지정이 이뤄졌습니다. 사업지

규모는 6,774,628㎡로, 4만3천가구를 지어 10만8천명을

수용한다는 계획입니다. 당시 서초동 정보사, 과천 경마장 부지

등이 신도시 후보로 꼽혔으나 입지와 비용 면에서 결국 '위례'로

낙점되었습니다. 강남권과 가까운 입지뿐 아니라 구역이 대부분

군부대와 그린벨트(개발제한구역)로 묶여 있어토지매입과 공사비

등의 비용도 줄일 수 있었기 때문입니다.

위례신도시가 지정되자 주변 부동산시장은 요동쳤습니다.

부동산투기가 한창이던 시기에 신도시 호재까지 겹치면서 주변

부동산값이 급등했습니다. 당시 "자고 나면 수천만원 오른다"는

말이 있을 정도로 상승세가 가팔랐습니다. 집주인들이 매물을

거둬들이고 호가를 올리면서 구역지정 발표 한 달 만에 인근

아파트들이 1억원 가량 급등했습니다. 그야말로 없어서 못

팔았습니다. 당시 위례신도시 내 양봉업자들이 분양권을 팔아

대박났다는 소문이 퍼지면서 벌통을 분양하고 돈을 가로채는

이른바 '벌통사기' 사건까지 일어났을 정도입니다. 위례신도시가

분양 당시부터 낮은 분양가에 높은 웃돈이 붙어 소위 '로또'로

불린 판교신도시의 뒤를 이을 것이란 전망도 있었습니다. 상황이

이렇다보니 신도시를 지정한 정부에도 위례신도시는

'뜨거운 감자'로 떠올랐습니다. 당시 노무현정부는 부동산투기를

잡기 위해 분양가상한제 등 강력한 규제를 추진 중이었습니다.

이에 정부는 강력한 주기단속과 동시에 위례신도시 조성계획

발표 한 달 만인 2005년 9월 송파 거여, 마천동을

주택거래신고지역으로 묶었습니다.

투기세력을 잠재우기도 쉽지 않았지만 정부는 서울시의 반대에도

부딪쳤습니다. 서울시는 위례신도시가 도시계획에 적합하지 않을

뿐 아니라 공급과잉 측면이 있다고 설명했습니다. 서울시

관계자는 "재건축 등을 고려하면 주택이 과잉공급될 뿐 아니라

그린벨트가 해제될 경우 성남의 구분이 모호해져 '연담화'

(도시확장에 따라 도시간 경계가 사라지고 도시끼리 맞붙는

현상)가 발생해 도시계획이 무너진다"고 말했습니다.

위례신도시는 부지면적의 80%가 그린벨트로 지정돼 있었습니다.

특히 '개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별법'에 따르면

그린벨트 해제에 앞서 해당 지역주민들의 공람과 지방의회의

의견절차를 반드시 거쳐야 합니다. 정부와 서울시의 갈등은 2년

넘게 이어졌고 급행철도(트램)를 설치해 교통문제 등을 해결하는

조건을 충실히 이행하겠다고 약속하는 것으로 일단락되었습니다.

그 사이 이름도 사업 초기 '송파, 거여신도시'에서 시민공모를

통해 지금의 '위례신도시'로 바뀌었습니다. 관할 행정구역도

여러 지자체에 걸쳐있어 합의가 쉽지 않았습니다. 위례신도시는

서울 송파구와 경기 성남, 하남시에 걸쳐 있습니다. 무엇을

결정하더라도 서울시와 송파구, 경기도와 성남시, 하남시 등

최대 5개 지자체의 합의가 있어야 했습니다.

본격적인 공사는 구역내 학생중앙군사학교가 충북으로 이전을

확정하면서 시작됐습니다. 위례신도시에는 육군종합행정학교,

특수전투사령부와 국군체육부대 등 전체면적의 70%가량이

군부대라 국방부와의 협의가 긴밀히 이뤄졌습니다.

한국토지주택공사(LH)는 군시설을 조성해 군에 기부하고 해당

군부지를 양여받는 '기부 대 양여'방식으로 사업을 진행했습니다.

조성단계부터 관심을 모은 민간아파트 분양은 2012년 8월

대우건설이 549가구 규모의 '송파푸르지오'를

일반분양(526가구)하면서 시작됐습니다. 분양가가 3.3㎡당 평균

1,821만원이었지만 경쟁률은 평균 5.2대1을 넘었습니다. 지난

10월 1일 분양한 517가구 규모의 '위례자이'는

일반공급(451가구)에 63,295명이 지원, 평균 140대1로 가장 높은

경쟁률을 기록했습니다. 지난해 위례신도시에서 가장 인기가

많았던 삼성물산 '래미안위례'(27.7대1)의 5배 넘는 지원자가

몰렸습니다. '떳다방'(이동식중개업소)들이 대거 몰려들어 웃돈

호가 상승을 부추겼습니다. 현지 개업공인중개사들은 특히

분양한 지 1년이 넘어 전매제한이 풀린 단지의 경우 가구당

평균 3천~5천만원, 최대 1억원 가량의 웃돈이 붙었다며

호객행위를 했습니다. 상황이 이렇다보니 3.3㎡당 평균

1,600만~1,700만원대던 위례신도시 분양가는 1,800만원을

넘어섰습니다. 10월 31일 1, 2순위 일반청약을 진행한 주상복합

'위례중앙푸르지오'아파트는 3.3㎡당 평균 1,845만원에

공급됐습니다. 수천만원의 웃돈이 붙으면서 분양가가 점차

높아지는 것입니다. 올해는 연말까지 630가구 규모의

'위례우남푸르지오' 등이 공급될 예정입니다. 위례신도시는

중대형이 전체 40%를 넘습니다. 부동산시장이 활발하던

시기에 지정돼 소형보다 중대형이 더 많은 비중을 차지합니다.

군시설 부지가 많았던 만큼 군인아파트 9천가구도 공급됩니다.

임대주택은 전체의 40%가량인 1만8천가구가 들어섭니다.

위례신도시에는 현재 2013년 12월 입주한 보금자리주택 2개

단지(2,950가구) 주민들이 살고 있습니다. 대부분 입주까지

마쳤지만 편의시설은 물론 대중교통도 없는 등 생활관련

기반시설이 여전히 부족합니다. 이 때문에 LH는 서울시 등과

협의해 단지를 지나는 버스노선을 5개가량으로 늘렸습니다. 현재

위례신도시내 진행 중인 공사 관련 민원도 끊이지 않습니다.

아파트 하자보수 관련 문제도 수차례 지적됐습니다. 주민

A모씨(50대)는 "사실 1년 전보다 나아진 건 버스 노선밖에 없다"

며 "위례에 처음 와서 평생 살먼지는 다 마신 것 같다.

아직까지는 살기 좋은 곳인지 잘 모르겠다"고 말했습니다.

위례신도시는 기회의 땅이 맞다는 것이 본 연구소의

생각입니다. 물론 과거처럼 대박신화를 꿈꾸는 건 절대 아닙니다.

그저 실거주 하시면서(초반에는 실거주도 불편을 감수하셔야

하겠지만... ^^) 최초 투입 자본 대비 이득을 남기고 정리할 수

있는 많지 않은 지역이지 않을까 생각하구요. 도시가 완성된

후에는 살기에도, 자녀를 키우기에도 상당히 좋은 곳이 될

것으로 예상합니다. 위례신도시 분양이 이미 상당량

진행되었는데요. 아직 기회가 완전히 사라진 것은 아니기에

청약통장을 들고 내집마련을 꿈꾸시는 분이시라면 반드시

위례신도시는 문을 두드려 보시는 전략이 좋을 것입니다.