"어제는 대책 발표 직후에 갑자기 매도 문의가 쏟아졌다.
하지만 오늘부터 투지과열지구로 지정이 되면서 시장
분위기를 지켜보자는 분위기가 커져 아침까지는 조용하다."
(개포 주공 인근 공인중개사무소)
"지난해 11·9 대책이 나오면서 1억원 가까이 매매가가
떨어졌는데 이번에는 강도가 더 쎄 최대 2억원까지 호가가
떨어지지 않을까 생각한다."(반포동 인근 공인중개사무소)
3일 오후 투기 지역으로 묶인 강남 재건축 단지의
공인중개사무소에선 이번 문재인 정부의 메가톤 급 규제의
충격 속에 대책 마련에 분주했습니다.
이미 재건축 조합설립인가가 난 재건축 단지들은 조합원 지위
양도가 제한돼 거래가 중단되면서 인근 공인중개사무소도
대부분이 문을 닫았습니다.
3일 업계에 따르면 정부가 지난 2일 대책을 발표하면서
이날부터 서울 전역은 투기과열지구, 강남 4구(강남·
서초·송파·강동구)와 용산, 성동, 노원 등 11개구는
투기지역으로 지정됐습니다.
특히 강남 재건축 단지 인근 공인중개사무소에서는
재건축조합원 지위 양도 금지와 담보대출 건수 제한,
자금조달계획 신고 의무화 등이 향후 집값에 영향을
미칠 것으로 내다봤습니다.
무엇보다 투기과열지구로 지정되면서 재건축조합원
지위의 양도가 금지돼 앞으로 부동산 거래가 뚝 끊길
것이라고 입을 모았습니다. 단기간으로는 급매물이 나올
것으로 보이지만 일시적인 현상일 뿐 곧 관망세로
돌아설 것이라는 분석입니다.
개포동 인근 공인 관계자는 “최근 1단지 전용 41㎡의 호가가
한 달 새 1억원이 오르면서 13억원 수준이었다. 앞으로는
조합원 지위 양도가 힘들어지면 거래 자체가 사라지고 가격이
떨어질 것 같다"면서 "이대로 가다간 부동산 문을 닫아야할
지경"이라고 말했습니다.
또 다른 중개업소에서는 이번 대책으로 한동안 가격 조정이
불가피할 것으로 예상했습니다. 실제 투기 지역 지정의
효과가 발생하기 직전인 지난 2일에는 급하게 매물을 팔려는
매도자들이 2억원까지 싼 매물을 내놓기도 했습니다.
반포주공 1단지의 32평의 경우 28억원 수준이었으나 최근
26억5000만원대까지 떨어진 매물이 나왔습니다. 일부 지분
차이가 있는 물건이지만 정책 발표 이전에는 28억원대 이하로
가격이 떨어진 물건을 찾기가 힘들었던 것을 감안하면 호가가
떨어지고 있는 모습입니다.
특히 반포주공 1단지의 경우 사업시행인가를 신청하면 향후
5년간은 매매가 불가능합니다. 이에 매수자들은 지금 매매를
해야 할지 고민이 커지면서 매수에 주춤한 상태입니다.
매도자 입장에서는 사업시행인가를 신청하기 전이 아니면
팔수가 없기 때문에 가격을 낮추는 상황입니다.
서초구 반포동의 한 공인중개사무소는 "반포주공
1단지(1·2·4주구)의 경우는 이번 주 토요일에 총회를 열고 다음
주 월요일에 사업시행인가 신청을 할 예정이라 조합원 지위
양도 금지가 얼마 안 남았다"면서 "규제 대책 이전에는
사업시행 인가를 신청하면 가격이 더 뛸 것으로 예상했는데
지금 상황에서는 가격 상승은 어려울 것 같다"고 말했습니다.
전문가들 역시 이번 대책으로 강남 재건축 단지의 가격
하락세가 커질 것으로 보고 있습니다. 실제 지난 해 11·3
대책 이후 강남 재건축 단지가 급격히 위축되면서 호가가
1억원 가량 급락한 곳이 나타났습니다. 이번 8·2 대책은 그때
보다 강도가 한층 더 높기 때문에 가격 하락은 더욱 심해질
것이라는 예측입니다.
실제 개포주공1단지 전용 41.98㎡의 경우 2015년 10월
10억6000만원 수준이었으나 지난해 '11·3 대책'이 발표되고
분양권 전매가 금지되자 11~12월 9억5000만원으로
떨어졌습니다.
심교언 건국대 교수는 "이번 대책이 예상보다 강하기
때문에 2억원 정도는 가격이 하락되지 않을까
생각한다"면서 "11·9 대책 때의 경우는 한 3개월 후에
다시 가격이 반등하긴 했는데 이번에는 적어도 6개월
이상은 가격 하락이 이어질 것으로 예상된다"고
전했습니다.
또 이번 8·2 대책 중 투기과열지구로 지정되면
LTV·DTI가 40%로 강화되고 대출이 있는 경우 추가
대출이 제한되는 정책 역시 강남 재건축 시장에 미치는
영향이 클 것으로 보입니다. 강남의 경우는 어느 정도 자금
융통이 가능한 수요가 들어오긴 하지만 아예 대출 없이 매매를
하기란 힘들기 때문입니다.
또 강남의 경우는 자녀들에게 증여 목적으로 아파트를 사주던
수요도 많았습니다. 하지만 이번 정책으로 3억원 이상
주택거래 시 자금조달계획을 내야하기 때문에 증여세
부담이 커져 매수를 꺼리는 사례도 늘 전망입니다.
개포 주공 인근의 한 공인중개사무소는 "대출이 있는 세대의
경우 추가 대출이 아예 안 되기 때문에 현금이 없는 사람의
경우 매매 자체가 불가능하다"라면서 "돈이 어느 정도
있더라도 세금이나 증여 등의 이유로 대출을 받는 수요들이
많았는데 이 수요들이 매수의 부담을 느낄 것"이라고
전했습니다.
일각에서는 거래 자체가 없기 때문에 시세 자체가 사라져
버릴 것이라는 전망도 나옵니다. 이미 최근 몇 달 사이에
집값이 많이 올랐기 때문에 재건축 단지가 완공되고 소유권
이전 등기때까지 현재 시세가 이어질 것이라는 분석도
있습니다.
개포동의 한 공인중개소 관계자는 "한동안 거래 자체가
없어질 것으로 보여 아예 지금 상태로 가격이 유지될
가능성도 있다"면서 "좀 더 시장을 지켜봐야하겠지만 향후
변화에 대해서 예측하기가 쉽지 않다"고 밝혔습니다.
압구정 등 재건축 조합설립인가가 나지 않은 단지가 반사
이익을 얻을 수 있다는 지적도 나옵니다.
조명래 단국대 교수는 "대치동이나 압구정동에
조합설립인가를 받지 않은 재건축 초기단지로 투자 수요가
이동할 수 있다"면서 "강남의 경우 내년 이후로 사업을
준비 중인 단지들이 많이 있기 때문에 투자 수요를 아예
잡기는 쉽지 않을 것"이라고 말했습니다.
한편 강남 이외에 용산, 성동, 노원 등 투기 지역으로
지정된 서울의 7개 지역 부동산 중계 업소들 역시 이번
대책으로 인해 관망세가 짙어질 것으로 내다봤습니다.
성동구의 한 공인중개업소는 "성수전략정비구역 1지구의
경우 지난 7월 18일에 사업시행인가가 나면서 본격적으로
개발에 들어가는 상황이었는데 갑자기 투기 지구로 묶이면서
사업이 주춤하지 않을까 걱정"이라면서 "대출 규제가 강화돼
기존 보다는 수요가 많이 줄어들어 한동안은 가격 상승은
이뤄지지 않을 것"이라고 말했습니다.
