6·19대책 이후에도 서울 분양시장이 초강세를 보이고

매매시장에서도 집값이 좀처럼 떨어지지 않는 이유에

대해 전문가들은 '수급에 대한 근원적인 고민이 부족하기

때문'이라고 지적합니다.

정부가 최근 집값 급등은 투기수요 때문이지 공급 문제와는

연관성이 없다고 선을 그었지만 잘못된 인식일 가능성이

있다는 것입니다. 주택보급률, 입주 물량, 주택 노후도 등을

면밀히 살펴 서울 주택 수급에 대한 관점을 다시 세우라는

조언도 제시됐습니다.

통계청에 따르면 2015년 기준 서울의 주택보급률(주택 수를

가구 수로 나눈 수치)은 96%입니다. 이주할 때 발생하는 공실

등을 고려해 학계에서 판단한 적정 주택보급률(105~110%)보다

낮습니다. 서울연구원이 최근 조사한 자료를 봐도 서울의 인구

1000명 당 주택 수는 355.7호로, 파리(605.7호)·도쿄(579.1호)·

뉴욕(412.4호) 등 세계 주요 도시와 비교할 때 상당히

떨어집니다.

일부에선 주거용 오피스텔, 기숙사 등이 빠졌기 때문에 실제

주택보급률이 수치보다 높다는 주장도 나옵니다.

하지만 외국인 수요와 멸실주택 역시 계산에서 제외된 만큼

주장에 대한 근거가 적절하지 않다는 반론이 더 많습니다.

서울시에 따르면 작년 기준 등록된 외국인은 27만명이

넘습니다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "오피스텔 등이

주택보급률에서 공급 측면의 '사각지대'라면 외국인 등은

수요에서 같은 역할을 한다"며 "모든 수치를 고려해도 서울

주택보급률은 100%를 넘지 않을 것"이라고 설명했습니다.

앞으로 입주 물량도 서울 지역은 크게 늘어나지 않습니다.

올해 서울의 입주 물량은 2만6331가구로 최근 10년간 연평균

입주 물량인 3만2364가구보다 19% 감소합니다. 내년 입주

예정분도 3만3999가구로 역대 최대였던

2008년(5만5647가구)보다 크게 적습니다.

게다가 서울은 택지개발과 보금자리주택 등 대규모 아파트

공급이 끊기고 신규 공급 루트가 재건축·재개발 등 정비 사업에

한정된 상황입니다. 기존 입주자에게 돌아가는 물량이

상당수라 실제 물량은 더 적을 수 있다는 뜻입니다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "서울 아파트 공급은 기존

조합원에게 돌아가는 물량이 70% 가까이 된다"며 "조합원

입주 물량 외에 일반분양 공급은 과거보다 급감하고

있다"고 진단했습니다.

경기도 입주 물량이 서울에 주는 부담 여부는 논쟁이 가장

치열한 부분입니다. 올해 경기도 아파트 입주 예정 물량은

12만2544가구로 작년보다 40% 늘어납니다.

내년에는 15만5197가구로 작년보다 2배 가까이 급증합니다.

이런 이유 때문에 서울 지역 주택공급이 경기도의 영향을 받아

상황이 심각하지 않다는 지적도 있습니다.

하지만 반대되는 주장을 펼치는 쪽은 경기도 입주 물량

대부분이 서울과 다른 생활권이라는 사실을 이야기합니다.

앞으로 경기도 입주 물량 상위 5곳은 화성시, 시흥시, 수원시, 

김포시, 평택시입니다. 채상욱 하나금융투자 연구원은

"부동산의 가장 큰 특징은 한 지역이 다른 생활권을 대신하기

어렵다는 대체 불가성"이라며 "특히 화성시나 평택시, 시흥시

등은 서울까지 영향을 주기에는 거리가 멀다"고 밝혔습니다.

서울 지역의 주택 노후화가 진행되고 있다는 점도

주목해야 합니다. 주택 공급을 분석할 때 가장 놓치기 쉬운

부분이기도 합니다. 국토교통부와 업계 자료를 종합해보면

아파트·단독주택을 포함한 서울 주거용 건축물 중 지어진

지 30년 이상 된 건물 비중은 35%에 달합니다. '20년

이상'으로 영역을 넓히면 비율은 71.9%까지 올라갑니다.

반대로 10년 미만의 신규 건축물 비중은 8%밖에 되지

않습니다.

아파트로만 영역을 좁혀도 비슷한 경향을 찾을 수 있습니다.

서울에서 입주한 지 20년 이상 된 아파트 비중은 전체의

71.2%입니다. 도봉구(86.9%) 노원구(85.5%) 등이 상위권을

차지한 가운데 강남구(76.7%) 서초구(71.0%) 송파구(74.5%)

등도 만만치 않은 비중을 기록 중입니다. 그나마 서울에서 '새

아파트'가 많다는 마포구(59.7%) 성동구(62.3%) 등도 절반을

뛰어넘습니다.

채상욱 연구원은 "서울은 양질의 '새 집'에 대한 욕구가

매우 높아져 있는 상황"이라며 "6·19대책에도 사람들이

견본주택에 몰리고, 강남의 신규 아파트와 분양권에 돈이

몰리는 이유도 이와 관련이 있다"고 분석했습니다.

수요 측면에서도 서울은 안정적 흐름을 이어갈 것이란

전망이 우세합니다. 1~2인 가구 증가와 외국인 거주민 유입

등으로 수요가 추가될 가능성이 높기 때문입니다.

통계청이 최근 발표한 '장래가구추계'에 따르면 한국의

총 가구 수는 2045년까지는 성장세를 계속 유지할 수

있을 것으로 전망됩니다.

물론 투기수요가 붙어 가격 과열이 생기면 안 되기 때문에

대출규제 등 수요 측면을 묶는 정책의 필요성은 여전합니다.

하지만 정부는 수요와 공급을 따져 정책을 좀 더 정교하게

만들어야 한다고 전문가들은 강조했습니다. 심교언 교수는

"예전처럼 대규모 택지를 통해 공급을 무조건 늘리는 것은 현재

인구구조상 어려운 면이 있다"며 "주택 구매 취약 대상을 위해

임대주택 공급을 늘리고, 투기수요에는 대출규제를 통해

돈줄을 죄는 것이 효과적일 것"이라고 말했습니다.